2026년 11월 서울 부동산 전망 — 매매·전세·금리

Q: 2026년 11월 서울 아파트 매매는 오르고 있나요?

10월 26일 기준 서울 아파트 매매는 전주 대비 0.09% 올라 90주 연속 상승입니다. 상승폭은 전주보다 0.04%포인트 줄었습니다. 강남구는 -0.38%, 서초구는 -0.35%, 송파구는 -0.22%이고 성북구는 0.39%입니다. 11월 확정 통계는 아직 없습니다.

Q: 서울 전세와 11월 입주 물량은 어떻게 되어 있나요?

같은 주 서울 아파트 전세는 0.17% 올라 오름폭이 0.01%포인트 커졌습니다. 9월 전세 거래는 10월 16일 검색 기준 6,454건으로 전년 동월 대비 46.9% 줄었습니다. 9월분은 잠정입니다. 직방이 집계한 11월 서울 입주 예정은 3개 단지 488채입니다.

Q: 11월 26일 금통위가 주담대 금리를 바로 바꾸나요?

10월 22일 기준금리는 연 3.00%로 만장일치 동결됐습니다. 다음 본회의는 11월 26일입니다. 9월 예금은행 주담대 가중평균금리는 연 4.88%입니다. 주담대는 코픽스와 은행채에 연동돼 기준금리 발표와 시차가 있습니다.

2026년 11월 서울 부동산 전망을 보려면, 서울 평균이 오른다는 한 줄로는 부족합니다.

10월 26일 기준 아파트 매매는 0.09% 올랐지만 강남·서초·송파는 내렸습니다. 같은 주 전세는 0.17%로 오름폭이 커졌습니다.

기준금리는 연 3.00% 동결이고, 다음 결정은 11월 26일입니다. 이 글은 가격 목표를 제시하지 않고, 11월에 다시 볼 숫자만 나눕니다.

2026년 11월 서울 부동산 전망의 기준 숫자

가장 최근 주간 통계는 한국부동산원이 10월 29일에 낸 10월 4주(10월 26일) 아파트 가격입니다. 9월 월간·8월 실거래·9월 거래량은 기준일이 다릅니다.

항목	수치	기준
서울 아파트 매매 주간	+0.09%	10월 26일. 상승폭 0.04%p 축소
서울 아파트 전세 주간	+0.17%	같은 주. 상승폭 0.01%p 확대
전국 아파트 매매·전세	+0.07% · +0.10%	같은 주
서울 아파트 매매·전세 월간	+0.74% · +0.80%	2026년 9월
서울 아파트 매매 거래	2,923건	10월 16일 검색, 9월 잠정
기준금리	연 3.00%	10월 22일 동결. 다음 11월 26일
주담대 가중평균	연 4.88%	2026년 9월 취급분
11월 서울 입주 예정	488채	직방 집계, 3개 단지

주의사항: 9월 거래량 2,923건은 2026년 10월 16일 검색 기준입니다. 계약 후 30일 안에 신고하므로 10월 말까지 건수가 늘 수 있습니다.

서울 아파트 매매는 평균과 강남이 갈립니다

서울 아파트 매매는 90주 연속 올랐습니다. 다만 오름폭은 2주 연속 줄었습니다. 전주 0.13%에서 이번 주 0.09%입니다.

강남 3구는 낙폭이 커졌습니다. 센머니가 한국부동산원 통계로 전한 수치는 아래와 같습니다.

자치구	10월 4주 매매	전주	흐름
강남	-0.38%	-0.31%	12주 연속 하락
서초	-0.35%	-0.32%	12주 연속 하락
송파	-0.22%	-0.13%	8주 연속 하락
성북	+0.39%	—	서울에서 높은 상승
서대문	+0.36%	—	상승
종로	+0.35%	—	상승
강북·도봉	각 +0.32%	—	상승
금천	+0.30%	—	상승

한국부동산원은 일부 지역과 재건축 추진 단지에서 하락 매물이 나왔고, 수요가 이어지는 단지에서는 상승 거래가 있었다고 설명했습니다. 경기 매매는 0.20%, 인천은 -0.01%로 하락 전환했습니다. 수도권 매매는 0.14%입니다.

9월 월간도 방향은 비슷합니다. 서울 주택 매매는 0.84% 올라 상승폭이 두 달째 줄었습니다. 이 주택 통계에서 강남은 -1.14%, 서초는 -0.60%입니다. 성북 1.61%, 서대문 1.57%, 광진 1.41%, 동대문 1.40%는 올랐습니다.

아파트만 보면 9월 서울 매매는 0.74%입니다. 상승폭은 전월보다 0.31%포인트 줄었습니다. 자치구별 -1.14%·-0.60%는 아파트가 아니라 주택종합 수치입니다.

실거래가 지수는 한 박자 늦습니다. 8월 서울 아파트 매매 실거래가는 전월 대비 0.72% 올랐습니다.

서울시 보도 자료 표는 전년 동월(2025년 8월) 대비 15.50%로 적습니다. 같은 보도 본문 한 곳은 비교 시점을 2025년 7월이라고 적어 월 표기가 어긋나 있습니다. 이 글은 표의 15.50%를 씁니다.

8월 권역 매매 실거래는 동북 +1.54%, 도심 +1.06%, 서북 +0.40%, 서남 +0.29%이고 동남만 -0.29%입니다. 2026년 1월 대비로는 서울 전체 8.3%, 동북 11.5%, 서남 8.4%입니다.

거래 건수는 지수와 반대로 줄었습니다. 국토부 실거래가(계약일, 해제 제외)를 서울시가 10월 16일에 검색한 결과입니다.

월	매매 건수	전월비
4월	8,665	+57.1%
5월	8,987	+3.7%
6월	5,319	-40.8%
7월	5,859	+10.2%
8월	3,578	-38.9%
9월	2,923	-18.3% (잠정)

서울시는 5월 다주택자 양도세 중과 재개 이후 감소 추세라고 적었습니다. 9월 2,923건은 2024년 하반기와 2025년 11월의 3천 건대보다 적다고 비교했습니다. 신고가 더 들어오면 이 칸은 커집니다.

9월 15억 원 이하 거래 비중은 78.1%입니다. 5월 72.3%에서 8월 79.5%까지 늘었다가 9월에 소폭 줄었습니다. 노원이 332건으로 가장 많았고, 그 가운데 15억 원 이하는 99.7%입니다. 도봉·강북·금천은 15억 원 이하가 100%였습니다.

서울 전세는 매매와 온도가 다릅니다

같은 주 서울 아파트 전세는 0.17% 올랐습니다. 매매 오름폭은 줄고, 전세 오름폭은 0.01%포인트 커졌습니다. 전국 전세는 0.10%, 수도권 전세는 0.17%입니다.

서초 전세만 -0.10%로 11주 연속 하락입니다. 도봉 0.34%, 동대문 0.32%, 성북 0.31%, 금천 0.31%, 노원 0.29%는 올랐습니다.

9월 월간 아파트 전세는 서울 0.80%입니다. 상승폭은 0.15%포인트 줄었습니다. 주택 전세로 보면 서울 0.74%이고, 서초 주택 전세는 -0.55%, 강남 주택 전세는 -0.21%로 약세 전환입니다. 서울 아파트 월세는 0.93%로 오름폭이 0.02%포인트 커졌습니다.

8월 전세 실거래가는 전월 대비 0.30%, 전년 동월 대비 11.31%입니다. 서울시는 16개월 연속 상승이라고 적었습니다. 서남 +1.30%, 서북 +0.17%이고 도심 -0.35%, 동북 -0.10%, 동남 -0.08%입니다.

거래는 가격과 따로 움직입니다. 9월 전세는 6,454건으로 전월 7,862건 대비 17.9%, 전년 동월 대비 46.9% 줄었습니다. 월세는 7,750건으로 전년 동월 대비 19.8% 감소입니다. 월세 비중은 54.6%입니다. 7~8월 5:5에서 9월에 월세 쪽으로 다시 기울었습니다.

전세 거래 중 갱신계약 비중은 56.7%로, 전년 동월 43.4%보다 높습니다. 계약갱신요구권 사용 비중은 52.1%입니다. 이 역시 10월 16일 검색 기준 잠정입니다.

국토부 실거래로 동아일보가 집계한 8월 서울 아파트 전세 갱신 4,501건 가운데 3,971건(88.2%)은 보증금을 올려 연장했습니다. 중랑은 94.35%, 노원·도봉·성북은 90%를 넘었습니다.

입주 예정은 직방 기준입니다. 11월 서울은 3개 단지 488채입니다.

구로 개봉루브루 295채
마포 홍대입구역센트럴아르떼해모로 123채
양천 한양LEEPS 70채

인천 입주 예정은 없고, 수도권은 4,031채로 10월 7,924채보다 49% 적습니다. 전국 11월 입주 예정은 11,559채로 전년 동월 22,551채보다 49% 적습니다. 12월 서울은 기사에 「600여 채」로만 적혀 정확한 호수가 아닙니다.

국토부 기준 2026년 1~8월 아파트 준공은 서울 21,933채로 전년 동기 대비 23.3% 줄었습니다. 수도권은 71,774채(-23.4%), 전국은 132,326채(-29.3%)입니다.

10월 둘째 주(12일)까지 누적 아파트 전세 상승률은 서울 8.55%, 수도권 6.52%입니다. 10월 4주 주간 등락과는 기간이 다릅니다.

전문가의 팁: 주간 가격지수, 실거래가지수, 거래 건수는 같은 달을 다르게 말합니다. 지수가 오르고 거래가 줄어도 통계상 모순은 아닙니다.

기준금리 3.00%, 주담대는 이미 더 높습니다

금융통화위원회는 10월 22일 기준금리를 연 3.00%로 유지했습니다. 위원 7명 모두 찬성입니다. 올해 인상은 7월 16일 2.75%, 8월 27일 3.00% 두 차례였고 10월은 동결입니다.

의결문은 두 차례 인상의 파급을 점검할 필요가 있다고 하면서, 앞으로 추가 인상의 시기와 속도를 결정하겠다고 남겼습니다. 주택 관련 대출은 증가세를 이어갔고, 수도권 주택가격 오름세는 다시 확대됐다고 적었습니다. 9월 소비자물가는 2.9%, 근원물가는 2.8%입니다.

다음 본회의는 2026년 11월 26일(목)입니다. 한국은행 일정표의 11월 회의이고, 올해 마지막 기준금리 결정 회의로 보도됐습니다.

주담대 금리는 기준금리와 레벨이 다릅니다. 한국은행이 10월 29일 발표한 9월 예금은행 주담대 가중평균금리는 연 4.88%입니다. 전달보다 약 0.22%포인트 높고, 보도에는 2012년 4월(4.94%) 이후 가장 높은 수준이라고 나옵니다.

고정형은 연 5.11%, 변동형은 연 4.76%입니다. 각각 약 0.23%포인트 올랐습니다. 고정형은 2013년 1월 통계 구분 이후 최고로 보도됐습니다.

10월 30일 보도 기준 5대 은행 혼합형(은행채 5년) 고시금리는 연 4.57~6.47%입니다.

은행	혼합형	변동형
신한	4.57~5.98%	4.44~5.85% (금융채)
KB국민	5.07~6.47%	4.65~6.05% (신규 코픽스)
5대 은행 범위	4.57~6.47%	4.44~6.08%

우리은행 혼합형은 기사에 최저 연 5.82%부터로만 나옵니다. 상단은 적혀 있지 않습니다. 상품·우대·신용에 따라 실제 금리는 이 범위 안에서 달라집니다.

9월 신규취급액 코픽스는 3.43%로 전달 3.18%보다 약 0.25%포인트 높습니다. 금융채 5년물(무보증 AAA)은 10월 30일 4.236%, 6개월물은 10월 29일 3.816%입니다.

한은 총재는 기자간담회에서 성장과 물가 오름세가 8월 전망보다 강할 것으로 보여 긴축 기조를 이어갈 필요가 있다고 말했습니다. 물가가 목표(2%)에 안정적으로 도달할 때까지 대응하겠다는 취지입니다. 11월 26일 결과가 동결이어도, 이미 올라 있는 코픽스·은행채가 주담대에 시차를 두고 반영될 수 있습니다.

11월에 새로 바뀌는 대출 한도 시행일은 이번 조사에서 확인하지 못했습니다. 금융위가 2025년 10월 15일에 올린 정책문답에 적힌 기준은 아래입니다. 예외와 적용 시점은 그 문답이 기준입니다.

규제지역 주담대 LTV 40% (무주택자·처분조건부 1주택 포함)
수도권·규제지역 주택구입 목적 한도: 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원
스트레스 금리 3.0%

11월 서울 청약, 확정과 예정을 나눕니다

공고로 날짜가 확정된 11월 서울 일정은 SH 고덕강일지구 3단지 토지임대부 분양입니다. 땅은 임대, 건물을 분양하는 구조입니다. 청약홈이 아니라 SH 인터넷청약입니다.

항목	내용
공급	1,305호
모집공고	2026-10-16 · 주택관리번호 2026000373
특별공급	11월 2일 10:00~11월 3일 17:00
1순위	11월 4일(서울 2년 이상), 11월 5일(서울 2년 미만·인천·경기)
2순위	11월 6일
당첨자 발표	11월 26일 16:00 이후

타입별 호수, 분양가, 토지임대료, 계약·입주 일정은 첨부 공고문이 기준입니다. 공고 본문에 없는 가격은 이 글에 넣지 않았습니다.

아래는 모집공고 전 예정입니다. 날짜와 가구 수는 바뀔 수 있습니다.

경희궁 에피트(종로 돈의문2구역): 총 228가구 중 일반분양 135가구. 11월 분양 예정으로 보도.
디에이치 반포124(서초 반포주공1단지 1·2·4주구): 총 5,007가구 중 일반분양 1,832가구. 서울경제는 11월 27일 모집공고 예정으로 전함.

부동산R114 집계로 에너지경제가 전한 서울 아파트 입주 예정은 올해 25,452가구, 내년 23,510가구, 2028년 14,615가구입니다. 신규 분양과 공사 일정에 따라 달라진다고 기사도 단서를 달았습니다. 11월 입주 488채(직방)와 연간 입주 예정 가구는 통계 범위가 다릅니다.

청약 접수는 서울에 몰려 있습니다. 올해 1~9월 수도권 94개 단지 1순위 신청 218,629건 가운데 서울이 139,717건(63.9%)입니다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 청약홈 자료를 본 결과, 같은 기간 서울 접수 145,736건 중 79.8%(116,305건)가 전용 60㎡ 이하입니다. 전년 60.6%에서 올라왔습니다. 수도권 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2,654만 원으로 전년 동기 대비 22.2% 높습니다.

11월에 다시 볼 체크포인트

11월 26일 금통위. 동결이 이어지는지, 의결문의 「추가 인상」 문장이 바뀌는지. 주담대는 코픽스 3.43%와 은행채 5년 4.236%를 따로 봅니다.
강남 3구와 그 바깥. 10월 4주처럼 서울 평균 상승과 강남·서초·송파 하락이 같이 있는지.
9월 거래 확정치. 2,923건이 신고 반영 후에도 3천 건 아래에 머무르는지, 15억 원 이하 비중 78.1%가 유지되는지.
전세와 입주. 서초 전세 하락과 외곽 전세 상승이 11월에도 갈리는지. 직방 488채가 실제 입주와 맞는지는 현장 일정으로 다시 확인합니다.
청약 공고. 고덕강일 3단지는 접수일이 있습니다. 반포124·경희궁 에피트는 공고 전입니다.
규제 지도. 11월에 서울의 대출 한도나 규제지역을 바꾸겠다는 새 공고는 이번 조사에서 찾지 못했습니다. 6월 30일 정책브리핑은 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시의 7월 1일 신규 지정만 다룹니다.

오세훈 서울시장은 10월 19일 국회 국토교통위원회 국정감사에서, 연말이나 내년 초까지 집값이 내릴 확률보다 오를 가능성이 높다는 전문가 예측을 전했다고 이뉴스투데이가 보도했습니다. 이는 시장 발언이지, 이 글의 가격 전망이 아닙니다.

마무리 및 요약

10월 26일 서울 아파트 매매 0.09%·전세 0.17%입니다. 매매는 90주째 올랐지만 강남 3구는 낙폭이 커졌습니다.
9월 매매 2,923건은 잠정이고, 전세 거래는 전년 동월 대비 46.9% 줄었습니다. 11월 서울 입주 예정은 직방 기준 488채입니다.
기준금리는 연 3.00%이고 주담대 가중평균은 연 4.88%입니다. 다음 금통위는 11월 26일입니다.

관련 섹션은 부동산입니다. 같은 주제의 지표는 모아에셋 부동산 글에서 이어서 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 2026년 11월 서울 아파트 매매는 오르고 있나요?
A. 10월 26일 기준 서울 아파트 매매는 전주 대비 0.09% 올라 90주 연속 상승입니다. 상승폭은 전주보다 0.04%포인트 줄었습니다. 강남구는 -0.38%, 서초구는 -0.35%, 송파구는 -0.22%이고 성북구는 0.39%입니다. 11월 확정 통계는 아직 없습니다.

Q2. 서울 전세와 11월 입주 물량은 어떻게 되어 있나요?
A. 같은 주 서울 아파트 전세는 0.17% 올라 오름폭이 0.01%포인트 커졌습니다. 9월 전세 거래는 10월 16일 검색 기준 6,454건으로 전년 동월 대비 46.9% 줄었습니다. 9월분은 잠정입니다. 직방이 집계한 11월 서울 입주 예정은 3개 단지 488채입니다.

Q3. 11월 26일 금통위가 주담대 금리를 바로 바꾸나요?
A. 10월 22일 기준금리는 연 3.00%로 만장일치 동결됐습니다. 다음 본회의는 11월 26일입니다. 9월 예금은행 주담대 가중평균금리는 연 4.88%입니다. 주담대는 코픽스와 은행채에 연동돼 기준금리 발표와 시차가 있습니다.

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※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다.